Реформа жилищно-коммунального хозяйства – тема которая вряд ли оставит равнодушным любого нижегородца проживающего в многоквартирном доме. Многие многоэтажки построенные в советский период и постсоветские “смутные времена” за отсутствием должного капитального ремонта выглядят весьма плачевно. Да и дома нового времени построенные в диапазоне 5-7 летней давности имеют множество проблем из-за изначально низкого качества строительства и ненадлежащего ухода: вечно затопляемые подвалы, по нескольку раз в год прорывающиеся трубы, вываливающаяся из межпанельных швов промазка, облезающая краска, отваливающаяся штукатурка и тд. Горячая вода отключаемая на недели и месяцы, проблемы с теплоснабжением в холодное время – это “болезни” ставшие уже “родными” для  жителей многих домов которые начинают привыкать к ним как к сезонной эпидемии гриппа.
Можно бесконечно выслушивать оправдания ответственных лиц отчего нет горячей воды, отчего дворы завалены мусором, отчего из подвальных болот посреди зимы по вентиляции поднимаются тучи комаров и болотная вонь. У нас очень много людей которые вам логично и внятно объяснят почему всё не может работать нормально по тем или иным причинам, целая сплочённая кагорта этих людей во власти, в руководстве строительных компаний, в жилищно-эксплуатационных службах, среди самих жильцов. Если честно, я устал слушать этих людей, дышать их мыслями и отравлять ими своё сознание. В их словах бездна логики но вся она направлена на тот результат который мы имеем: подвалы и крыши текут, воду отключают, фасады и дворы целых кварталов выглядят так словно по ним только что прошли треноги марсианских завоевателей из “Войны Миров” Герберта Уэлса.
В одной мудрой многим известной книге написано “Суди дерево по плодам его”, так вот я бы хотел руководствоваться этой формулой по жизни и просить совета, изучать жизненный опыт у “дерева со здоровыми плодами”.
Перенесёмся на время за океан, в город Нью-Йорк, США и посмотрим как работают жилищно-коммунальные службы  и как живётся в нём простому обывателю. Знаю знаю что у многих Россиян не выступают на глазах слёзы умиления от упоминания этой страны из-за её своеобразной внешней политики, но, прошу заметить, что в данной статье я просто пытаюсь рассказать о здоровой, разумно устроенной и главное работающей модели жилищного хозяйства, ни о какой глобальной политике я ни говорить и даже подразумевать её не буду. Посему прошу вас из чувства ложного патриотизма не ассоциировать себя с родным бездорожьем, воровством, коррупцией и разгильдяйством и не отвергать чужого здорового, разумного, достойного изучения и заимствования. Замечу что даже Сталин явно не являвшийся большим поклонником Запада в 30-е годы в большом числе приглашал в страну специалистов из США и Германии чтоб заимствовать их опыт строительства промышленных объектов и производства. Наверное понимал диктатор что незачем изобретать отечественное квадратное колесо если можно узнать об уже изобретённом круглом от того у кого оно есть и благополучно вращается.
Итак мы в Нью-Йорке, идём по Риверсайду в верхней части Западного Манхэттэна – с одной стороны ухоженый парк с огороженными детскими площадками, скамейками, стрижеными газонами и клумбами, c другой бесконечной стеной тянутся фасады многоэтажек большинство из которых построено в конце 19века-начале 20го века. По российским понятиям века 20-го домам этим давно бы уже полагается рассыпаться в пыль, ан нет стоят и красуются своими архитектурными излишествами: выточенными из камня орнаметальными оконными обрамленьями, настенными барельефами, узорными карнизами и парадными навесами. Лепнина здесь редко использовалась по причине её недолговечности и дороговизне восстановления, предпочитали резать узоры из долговечного камня чтоб не обременять лишними расходами несколько поколений вперёд – и по сей день строят здесь так чтоб будующим владельцам не оставлять пустых и дорогостоящих проблем. В России такая манера строительства во всяком случае в последние века как-то не прижилась. Надо заметить что в качестве примера я беру не самый богатый район – такая застройка есть и в Бронксе и в Бруклине и в Квинсе, она не сильно выходит за пределы среднестатистической.
Конечно в Нью-Йорке довольно много многоэтажек современной архитектуры, но поскольку это город с длинной историей, дома 19 и первой половины 20-го века пока сильно преобладают и определяют лицо города. (Замечу что Нижний Новгород обладает историей куда длиннее и застройка в нём до недавнего времени тоже представляла нечто вроде среза древнего дерева: все пласты архитектуры начиная с 12 века.)
Фасады домов по Риверсайду очень аккуратны, темнеющие от потёков воды места регулярно зачищаются, литые узорные решётки придомовых цветничков регулярно подкрашиваются, тротуары ежеутренне вымываются водой из шлангов, кругом ни соринки. Весь домовой мусор собирается в пластиковые контейнеры с пластиковыми мешками в течение недели и в определённые дни выносится коммунальщиками в пластиковых мешках на обочину дороги откуда его забирают мусоросборочные машины. Из-за герметичности пластиковых мешков ни соринки не оказывается на тротуаре по пути из подвала в мусоросборную машину. Более того пластиковая посуда, стекло и алюминий выбрасываются жильцами в одни контейнеры, картон и бумага в другие, пищевой и иной мусор – в третьи.
100 летние дома выглядят снаружи так словно недавно построены (если конечно закрыть глаза на отличие их архитектурного стиля от современных многоярусных домов-аквариумов скупых на декорации и отличающихся только общей геометрией)
Зайдём внутрь любого из этих домов. Чистые подьезды вечно пахнущие свежей краской и штукатуркой из-за того что практически ежедневно что-то подмазываеся и подкрашивается здешними коммунальщиками, в парадных и лифтах пропылесошенные дорожки, естественно всё освещено от подвала до верхнего этажа. В подвалах располагаются мастерские принадлежашие домоправлению, коммерческие помещения или склады, мусоросборочные помещения и прачечные-автоматы для жильцов дома (во многих многоквартирных домах решением их домоправления жильцам запрешено иметь стиральные машины в квартирах из-за их шумности и во избежание протекания). Затопления подвалов не существует как явления – во первых как я говорил дома строились чтоб у нескольких поколений не было проблем а во вторых водосточные системы города рассчитаны профессионалами на любое количество осадков.
В общем и целом – идиллическая картина. Возникает вопрос что за “живописец” написал эту картину на холсте большого города и вообще один ли у неё творец иль их великое множество. Давайте спросим у человека который по роду своей деятельности располагает наибольшей информацией по данному вопросу. Зовут его Дэнис, а должность его называется “cупер” или по просту домоуправляющий того здания в которое мы зашли. Живёт он в том же здании которым управляет, на первом этаже, так что его работа как у большинства суперов в Нью-Йорке – это его дом.
- Дэнис, скажи пожалуйста на кого ты работаешь и какова структура управления в Вашем доме.
- Я работаю на совет Директоров (Board of Directors) избранный общим собранием жильцов дома из состава самих жильцов, им же я соответсвенно и нанят. Наш дом – это кооператив как огромное множество домов в Нью-Йорке, это значит что он собственность – корпорации жильцов дома каждый из которых имеет определённое число долей в корпорации соответствующее размеру занимаемой площади. Жильцы для управления корпорацией выбирают Совет Директоров, этим советом принимается Proprietory List (Устав) утверждаемый ? жильцов дома. В Уставе определяются доли каждого жильца, процесс передачи долей и другие важные структурные вопросы точно так же как в учредительном документе любой корпорации, будь то производственная, транспортная, финансовая или иная компания. Без согласия жильцов Совет Директоров принимает Свод правил обязательный для всех жильцов (Regulatory). Эти правила могут запрещать жильцам сдачу квартир в аренду, запрещать иметь жильцам домашних животных и тому подобное. Каждый кооп – это корпорация со своими правилами, они могут быть сколь угодно строгими, покупая квартиру в коопе человек соглашается на соблюдение этих правил. Даже чтоб купить или продать квартиру в коопе нужно разрешение Совета Директоров которое устраивает потенциальному покупателю своебразное интервью – где запрашивается и информация о доходах, рекомедации c места работы, от людей которые уже проживают в доме, процесс разрешения на покупку может продолжаться полтора месяца, покупателю могут и отказать если он по каким-то причинам не внушает доверия Совету Директоров. В общем, при такой системе отбора, сам понимаешь, случайные люди в кооп не попадают.
- Дэнис, а что во всех домах такие строгие правила?
Надо сказать что такие строгие правила только в коопах, кроме них в Нью-Йорке есть иные формы собственности и управления многоэтажными домами:
Это во-первых кондоминимумы, где жильцы являются собственниками не долей а конкретной жилой площади,  у них конечно больше прав, их квартиры более ликвидны, стоят дороже и банки более охотно дают ипотечные кредиты на покупку таких квартир. Если в коопе все налоги и общие платежи за газ, за электричество платятся корпорацией, вернее нанимаемой ей управляющей компанией которая распоряжается бюджетом здания, то в кондоминимуме жильцы сами непосредственно платят за свет, за газ, налоги за свою собственность.
Жильцы кондоминимума так же могут создать Совет Директоров на общем собрании, Совет Директоров так же нанимает Супера. Кондоминимумы тоже пользуются услугами разнообразных компаний предоставляющих услуги по поддержанию здания в надлежащем состоянии, но поскольку сами жильцы а не корпорация являются собственниками и сами они платят налоги, за электричество, за газ функции управляющей компании ограничены. Если мне в коопе зарплату платит управляющая компания распоряжающаяся бюджетом здания, то в кондоминимуме супер скорее всего получает зарплату от самих жильцов-собственников.
Во-вторых есть доходные дома (rentals) которые принадлежат одному собственнику сдающему квартиры в них, он как полноправный хозяин здания нанимает супера и управляющую компанию, жильцы являются арендаторами и пользуются правами которыми их наделяет закон.
В-третьих есть Public Housing (Общественное Жильё) – это категория домов для населения с уровнем дохода ниже определённой величины. Эти дома – собственность государственного агенства, и люди которые проживают в них являются арендаторами. Рент в таких домах значительно ниже рыночной стоимости аренды жилья, но попасть в такие дома может только человек который докажет чиновникам что его уровень дохода ниже определённой величины. В таких домах супер работает на New York Housing Authority (городской орган по управлению жильём). В данном случае компания предоставляющая услуги по поддержанию здания в надлежащем состоянии – это или городская бюджетная организация или же город по конкурсу её находит среди частных управляющих компаний. Врать не буду поскольку точно не знаю.
- Дэнис, я так понимаю что при любой из перечисленных тобой форм, а в особенности в коопе как у вас, управляющая компания играет очень большую роль в уходе за домом, ответственна за то как он выглядит изнутри и снаружи, как в нём работают все системы жизнеобеспечения. Что если компания “не справляется” со своими обязанностям?.
Совет Директоров сразу же меняет управляющую компанию, на рынке их довольно много. Наше здание за последний год уже четыре раза поменяло управляющую компанию. По-моему опыту лучше выбирать малые компании которые управляют только одним зданием а не целым кварталом домов, у них более персональный подход и они более мобильны. В смысле ценовой политики лучше выбирать средние по цене компании – дешёвые непременно обманут, дорогие ж как правило отличаются ценой а не сервисом.
- Дэнис, а может ли быть так что например у вас в доме на месяц отключена горячая вода в связи с ремонтом или тепло не включается в холода неделями.
(Дэнис смотрит на меня с таким выражением на лице словно бы я его спросил “А что если вам вдруг в метро откусят ногу?”, после нескольких секунд озадаченного молчания отвечает:)
Ну по вине управляющей компании это точно произойти не может, у нас же свободный рынок, мы сразу же её заменим, зачем нам ждать месяц. На любые неполадки реакция со стороны управляющей компании довольно быстрая.
Гипотетически такое могло б произойти по вине городских служб но тогда сразу же закрутился бы круговорот судебных исков. Жизнь любого дома – это непрерывная череда судебных разбирательств: жильцы судятся с жильцами, Совет Директоров судится с разнообразными организациями, c городом, c жильцами, Управляющей компанией, случайный визитёры споткнувшиеся о крутую ступеньку в доме судятся с домом и так далее.  Городские службы не будут вызывать на себя зазря пулемётные очереди судебных исков. Даже после массового отключения света пару лет назад которое по природе своей ближе было к стихийному бедствию чем к чьей-то халатности, поток судебых исков был бесконечным. Вот даже после разговора с тобой я должен бежать в суд – судимся с транспортной компанией: угол дома задел их грузовик – отколол камень из стены.
- Надо полагать, Денис, судебная система здесь работает как швейцарские часы, и люди права свои знают -  хорошо вам! У нас вот в России бывает и на месяц воду отключат и на два, в подьездах домов старше 7-10 летней постройки очень часто и стёкла выбиты, на лестницах то ли собаки то ли люди нагадили, лампочки украдены, алюминиевые уголки с лифтов украдены, запах невыносимый и жильцов по-видимому это устраивает, никто ни с кем не судится.
Очень узнаваемая картина! 20лет назад я сам жил в доме относящимся к разряду Public Housing то есть общественное жильё, построенное городом для людей с низким уровнем дохода и городу же принадлежащее.  Это было при мэре Каучесе.
В этой сфере тогда был удивительный бардак – почти всё как ты описываешь, воровали трубы из подвалов, вентиля, электропровдку. Подьезды были завалены мусором, стёкла выбиты, тепло зимой не работало. Сейчас положение в домах Public Housing лучше – последующие мэры разобрались с этой проблемой. Но вообще-то проблема эта касалась исключительно Public Housing потому что в коопах, кондоминимумах и частных ренталах есть хозяин или группа хозяев которые всегда были кровно заинтересованы в том чтобы дом содержался в надлежащем состоянии и изнутри и снаружи. Ведь здесь стоимость жилья во многом определяется состоянием дома, придомовой территории – многие рассматривают покупаемую квартиру как одно из основных денежных вложений в своей жизни и уж никак не заинтересованы чтобы стоимость их основного вложения падала из-за ненадлежащего ухода за домом.
- Денис, а кто отвечает за внешний вид домов, за их фасады. Город имеет к этому какое-то отношение?
Если это кондоминимум, кооп или частный рентал то внешний вид дома – это тоже кровный интерес его собственников содержать его привлекательным снаружи чтоб стоимость его не падала. Каждый дом, общее собрание, Совет Директоров решают какую сумму жильцы будут выделять на ремонт фасада, эта сумма включается в их коммунальные платежи, дом-корпорация может целенаправленно накапливать деньги на определённом целевом счету. Всё решает собственник и в каждом доме решение о величине сумм необходимых на внешний ремонт здания разное.  Город вмешивается только тогда когда вопрос касается безопасности проживания в доме и безопасности всех мимо дома проходящих. Совет директоров обязан каждые 5 лет подавать городским органам отчёт составленный лицензированным инженером,  отчёт касается главным образом безопасности – то есть инженер проверяет что тротуары около дома без ям в которых прохожий может сломать ногу, перила на лестницах достаточно крепки, крышные навесы никому на голову не упадут и тому подобное. При этом сначала до устранения недостатков отчёт составленный инженером подаётся самому Совету Директоров и уже потом после устранения недостатков упомянутых в первом отчёте инженер делает вторую инспекцию и составляет второй отчёт, который подаётся городским властям собственником здания.
- А что если после первого отчёта дом не устранит недостатки упомянутые в отчёте?
А смысл? Я ж уже говорил что все постоянно друг с другом судятся. Зачем собственникам судебные иски против них тем более со стороны городских органов.
- И ещё вопрос, кто занимается сборкой мусора? Дом нанимает частную компанию по сборке мусора или этим занимается город.
Этим занимается специальный департамент города, дело в том что для городского бюджета это хороший источник дохода. В городе существует программа
мусоропереработки  по которой всем жильцам предлагается сортировать мусор на несколько категорий и складывать его в отдельные контейнеры, городские мусоросборные машины таким образом собирают мусор уже рассортированный и упакованный в пластиковые пакеты, далее город продаёт рассортированный мусор мусороперерабатывающим компаниям получая приличный доход.
- А что если дом решит сам продавать свой мусор напрямую, наняв частного мусоросборщика.
Это пожалуйста, только налог за сборку мусора дом всё равно будет платить городу. В Манхэттэне есть только один дом который пользуется услугами частного мусоросборщика: это Эмпайр Стайт Билдинг со сотней этажей офисов от которых отходы исписанной бумаги настолько велики что доход от продажи канцелярского мусора с лихвой покрывает налоги которые надо платить городу. Для остальных зданий это нецелесообразно.
- Спасибо Дэнис, я помню что тебе надо бежать судится с транспортной компанией, так что не смею тебя задерживать.
Вот, собственно такой разговор с супером или по русски домоуправляющим. Выводов или каких-то личных умозаключений я делать не буду, сходства и различия с тем что существует в Нижнем можете найти сами и сами же сделать выводы. Важно только чтоб выводы эти вели к тому же результату которого добились заокеанские обыватели – жители таких же многоэтажек такого же большого города с куда более короткой историей чем родной Нижний. Нам то уже девятый век пошёл! Самим бы уж пора чистоте да порядку молодые страны да народы учить.